租客对于哪些附加条款可以说"不"？

租过房的人都见过这样的场景:标准租约后面附着三四页密密麻麻的 Schedule A,B，甚至还有C，房东经纪说"这些都是标准条款,大家都这么签"。你扫了一眼,看到"每次维修租客先付$100"、"提前搬走赔一个月租金"、"押金$500",心里发怵,但又怕不签就租不到房。

这篇文章告诉你一个多数租客不知道的事实,以及一套判断方法。

先说那个最重要的事实

《安省住宅租赁法》(Residential Tenancies Act, 简称 RTA)第 3 条和第 4 条规定:任何与 RTA 相抵触的租约条款,自动无效——即使你签了字。

这意味着两件事。第一,你不会因为签了一个违法条款就失去法律保护。第二,也是更重要的:很多租客因为不知道这一点,被一纸无效条款"吓"住,搬走时被扣钱、被要求赔偿,乖乖照付。条款本身无效,但你的不知情让它"生效"了。

下面这些例子,全部来自我在实际交易中见过的真实 Schedule A。

红灯条款:签了也无效,但你应该知道

"正常损耗的维修,租客先付每次 $100" —— RTA 第 20 条规定,正常损耗(normal wear and tear)的维修是房东的绝对责任,一分钱都不能转嫁。租客只对自己或访客造成的故意/过失损坏负责(第 34 条)。热水器老化坏了、屋顶漏水、洗碗机寿终正寝,都与租客无关。

"提前搬走须支付一个月租金加税作为中介费" —— RTA 第 134 条禁止收取法定之外的任何费用,这类预设罚金不可执行。租客提前退租确实要承担后果,但房东只能索赔实际损失,而且法律要求房东积极减损(第 16 条)——尽快重新出租。房子空置两周就租出去了,你的责任就是两周,而不是预设的一个月。

"租客自愿同意不养宠物" —— RTA 第 14 条:no-pets 条款一律无效,加上"自愿"两个字也救不了它。唯一的例外是 condo:如果楼宇的 declaration 禁止宠物,那是可以执行的——所以租 condo 前要确认的是楼规,不是租约。

"钥匙押金 $500" —— 安省合法的押金只有两种:最后一个月租金(LMR)和钥匙押金。而钥匙押金合法的前提是不超过实际更换成本(O. Reg. 516/06)。普通钥匙加 condo fob 的更换成本通常在 $100–300 之间。你有权要求房东出示物业的 fob 更换报价,按实际成本调整。任何名目的"损坏押金"、"清洁押金"、"宠物押金"都是违法的。

"设备故障造成的损失,房东概不负责"以及各种一揽子免责条款 —— 你的法定救济权利(比如向 LTB 提出 T6 维修申请、要求租金减免)不能通过合同放弃。房东自身过失的责任,也豁免不掉。

"本单位只能由租约列名人员居住" —— 你有权让家人、伴侣、室友入住(这不同于转租),限制居住人员的条款一般不可执行,唯一的边界是市政的人均居住面积标准。

"违反本条款将立即终止租约" —— 安省没有任何人可以"立即终止"你的租约,包括房东。只有 LTB 有权下达驱逐令,而且有完整的通知和听证程序。

黄灯条款:合法性存疑,值得谈判

十张 post-dated cheques —— RTA 第 108 条:房东可以建议,不能要求,更不能以此作为租房条件。你可以自愿提供(很多租客觉得省事),但要知道这是选择,不是义务。

铲雪、剪草由租客负责 —— 这是安省判例法上的著名争议点。安省上诉法院在 Montgomery v. Van(2009)中确立:这类外部维护义务写进租约很可能无效,需要单独合同、单独对价(比如每月减租 $50)才站得住。如果你租的是整栋 house 并且愿意承担这些,不妨主动提出签单独协议——换取一点租金减免,对双方都更干净。

"房东有权进屋拍照用于出租/出售宣传" —— 提前 24 小时书面通知后带人看房,是法律明确允许的(第 26、27 条)。但进屋拍照不在法定进入事由清单里,且涉及你的隐私。可以谈:同意使用房东手里的空房旧照,或约定拍摄前你有权收拾遮挡个人物品。

"搬出前须专业清洁并提供发票" —— 法定标准是"普通清洁"(ordinary cleanliness, 第 33 条)。把房子打扫干净是应该的,但强制购买专业清洁服务的条款执行力很弱。

绿灯条款:合法合理,别为它们纠结

有些条款看起来"苛刻",其实完全合法,有的甚至对你有利:要求购买租客保险(真发生水浸火灾,保的是你自己的财产和责任,一年两三百块,该买);水电气过户到你名下;不得擅自改动装修;禁烟条款;不得擅自改锁(这本来就是 RTA 第 35 条);换灯泡、换 HVAC 滤网、清理烘干机棉絮这类小维护。

还有一条特别值得一提:如果租约写明"第二年按政府 guideline 涨租"——先别皱眉。2018 年 11 月 15 日之后首次入住的单位,本来不受涨幅管制,房东理论上可以任意涨。白纸黑字自缚于 guideline,等于送了你一层法律本没有给你的保护。签约前,确认你租的单位属于哪一类,比纠结任何一条附加条款都重要。

实操建议:三条底线

第一,涉及真金白银的违法条款(维修分摊、退租罚金、超额押金),签约前直接要求删除或修改。它们虽然无效,但留着就是日后扣钱的借口,要回来需要你去 LTB 提出申请——赢是能赢,但何必。

第二,房东坚持保留某些无效条款(比如宠物条款），而你很想要这套房时,可以策略性让步——反正无效。但你心里要有数,这就是知情和不知情的区别。

第三,记住你有权拿到安省标准租约(Standard Form of Lease)。Agreement to Lease 只是意向阶段,正式租约必须用标准格式,附加条款只能放在附件里,且标准租约第 15 条自带声明:与 RTA 冲突的附加条款无效。房东 21 天内不提供标准租约的,法律甚至允许你暂扣一个月租金。

本文基于安省《住宅租赁法》及公开判例整理,不构成法律意见,具体争议以 Landlord and Tenant Board 裁决为准。免费的官方资源:安省 LTB 官网、CLEO(Community Legal Education Ontario)。

我在 GTA 同时服务租客与房东。同一部法律,我对两边讲的是同一套事实——租约谈判的目标从来不是谁压倒谁,而是一份双方都清楚自己权利义务、因此都能安心履行的合同。签约前把附件发给我看一眼,十分钟,可能帮你省下几千块和一场纠纷。你租赁中遇到什么特别的难以应付的情况也可以咨询我。我不但帮很多客人租过房，调解过很多纠纷，也经历过不少LTB的一些处理案例。