成本大飙升! 大温房地产开发商面临破产潮! 专家: 会变更严重!

来源:VanPeople人在温哥华 | 发布日期:2024-11-09 13:12

温哥华的开发商面临着经济和监管因素的多重压力,使得项目财务负担加重,破产现象也愈发普遍!

即使一些开发项目未完全失败,也可能需要进行财务重组,以适应当前显著成本上升和其他障碍的环境。

多种因素共同构成了开发商面临的挑战,包括通货膨胀、关键利率从2022年3月的0.25%跃升至2023年6月的5%、再分配性税收和政策、建筑成本上升、审批延误和建筑规范的变化。

此外,外资投资限制、预售需求疲软、租金控制、更高的基础设施费用、供应链问题、紧缩的融资环境、建筑留置权、停工和财产税拖欠等因素也对项目造成压力!

在一些情况下,破产会导致企业进入接管程序。这种情况下,债权人会向法院申请指定一个中立的第三方或“接管人”来评估企业并制定未来的计划。

“我们从未在一个周期中见过如此多的接管案例,我认为还会有更多出现。”CBRE的副主席Tony Quattrin说,CBRE为一些接管人处理受困资产提供服务。他表示:“各种情况促成了这个独特的环境,导致了这些接管案例的出现。几乎无法预见有这么多因素会同时发生,导致当前的状况。”

加拿大房地产破产率上升

在加拿大,破产由《破产和破产法》(BIA)或《公司债权人安排法》(CCAA)管理。

根据联邦破产监督办公室的数据,2024年第二季度,在房地产、租赁和建筑行业的BIA破产和提案案件共计283起,而2023年同期为198起,增加了43%!

当公司无法按期偿还债务时即为破产,也可能因资产负债表不平衡而陷入破产。开发商可能无法支付承包商或供应商,或未能偿还或再融资即将到期的贷款。在房地产行业,最常见的破产程序是接管,即债权人对开发商提出诉讼,法官会听取反对意见并可以推翻各方利益。

通常项目会被出售或继续建设,并且有时间限制的诉讼中止令,未经法院批准,任何一方不得强制执行其债务。债权人希望最终能够根据债权等级尽可能获得还款。

温哥华近期的破产案例引发关注

专家指出,多户住宅项目几乎总是房地产接管的对象,而非办公楼和零售业等其他子行业。

2024年1月11日,经蒙特利尔银行向卑诗省最高法院提出申请,德勤重组公司被指定为Harlow Holdings Ltd.、Haro-Thurlow Street Project Limited Partnership、Haro and Thurlow GP Ltd.的特定土地和资产的接管人。

根据行业网站Storeys报道,该项目位于温哥华Haro街1045号Thurlow街830-846号,计划建造55层和15层的塔楼,共计516个单元、零售空间、儿童护理设施和公共广场。

项目因无法启动长达五年,一项拟议的出售交易失败,业主在2023年7月未能支付利息,最终导致进入接管程序。

2024年8月,Storeys报道法院批准将该物业出售给Chard Development。

温哥华另一个高调的破产项目是Modus,该项目在2024年5月接管时,施工已接近完成一半。该项目由Centred Developments开发,法律上归Grandlake Investments Corp.所有,计划在Park Drive和Granville街交汇处建造17套联排别墅。接管程序于2月中旬由First Commercial Bank发起,该银行据称被欠款超过1000万美元!

采取主动措施可以避免接管,当开发商陷入破产时,债权人通常会蒙受损失且无法获得全部偿还。

预售购买协议可能会被终止,物业会重新出售。有时定金会在几个月后连同利息退还,有时不会退还。为避免此类损失,贷款人和借款人通常达成和解协议,如暂缓协议。

专家表示:当前的破产潮比2007-08年更严重!

CBRE的Quattrin指出,他的团队今年已处理了约11起房地产接管案例,相较于2007-08年全球金融危机后期的三四起大幅增加。

他回忆道:“在大衰退期间,我们预见到银行会破产,世界即将崩溃。我们看到几起接管案例出现,人们放弃了他们的物业。我们组建了接管团队,专注于满足接管人的需求……转眼之间,危机结束了。我们做了三起接管,一切又恢复正常。”

他补充道:“这次的情况要严重得多,更多的事件汇聚在一起,使得这一轮更加严峻,而且我认为未来还会有更多。”